שאוליאן ואח' נ' מליבו בניה בע"מ ואח'

החלטה

פתח דבר

ביום 10.5.12 הגישו המבקשים בקשה למתן צו מניעה ועשה זמנים המורה למשיבות למנוע מלהפריע ולחסום את זכות המעבר לביתם ברחוב מבוא דוד 8 בירושלים בשל עבודת הריסה ובנייה המבוצעות על ידי המשיבות בבניין הנמצא ברחוב ביאנקיני בירושלים והגובל בביתם של המבקשים. זאת, עד להכרעה בתובענה העיקרית שעניינה בקשה לפסק-דין הצהרתי לרישום זיקת הנאה לטובת המבקשים על המקרקעין של המשיבות.

הצו הזמני שניתן על-ידי ביום 16.5.12 בהתבסס על הליכים שננקטו והחלטות בית המשפט בהליכים הקודמים, בוטל על ידי בית המשפט המחוזי. הדיון הוחזר לפני בכדי לדון בבקשה ולקבוע האם יש להעניק את הסעד הזמני שביקשו וזאת מכוח עילה עצמאית שאינה תלויה בהליכים הקודמים.

מסגרת הדיון

על המבקש סעד זמני, אשר תביעתו תלויה ועומדת וטרם נתבררה, לעמוד בשלושה תנאים עיקריים לצורך מתן צו המניעה: הראשון - כי קנויה למבקש זכות לכאורה לתבוע מכוח עילת תביעה של ממש; השני - כי בבחינת מאזן הנוחות אשר עלול להיגרם באם לא יינתן הסעד הזמני עולה על הנזק שייגרם למשיב באם יינתן הסעד הזמני; והשלישי - כי המבקש הגיש בקשתו בתום לב, ביושר ובניקיון כפיים (ע"א 5095/93 פ.א. ארבן בע"מ נ' ג.ב. א.ג.ר. שותפות לבניין ופיתוח, פ"ד מט (1) 730, 736).

תהליך קביעת העובדות לצורך ההכרעה בשאלות העומדות לדיון נעשה על בסיס לכאורי בלבד ובית המשפט אינו קובע ממצאים מוחלטים ואינו נכנס להערכת טיבן ומהימנותן של עדויות (ד"ר י' זוסמן, סדרי הדין האזרחי, מהדורה שביעית, 1995, עמ' 616).

הלכה היא, כי תכליתו של צו המניעה הזמני היא לשמור על המצב הקיים ערב התובענה, עד להכרעה במחלוקת גופה. ההצדקה של התערבות בית המשפט בשלב כה מוקדם של ההליך, קיימת רק בנסיבות שבהן עלולה זכות המבקש להמצא מקופחת, כל אימת שיחול שינוי במצב הקיים. במסגרת זו בוחנים האם עלה בידי המבקש להוכיח זכות לכאורה, אשר למען הגנתה נדרש הסעד הזמני. זו "הזכות לכאורה" הנבחנת בראיית סיכויי ההצלחה בתביעה. משכך נדרש סיכוי כלשהו לכך שהתובע יצליח בתביעתו ולא נטל גבוה יותר, אפילו אם סיכויי הנתבע להדוף את התביעה הם טובים.

על בית המשפט לבחון את שאלת מאזן הנוחות, שבמסגרתה תיבחן אי-הנוחות העלולה להיגרם למבקש אם לא יינתן הצו לעומת אי-הנוחות העלולה להיגרם למשיב או לאחרים אם יינתן. הפסיקה קובעת, כי ככל שהנזק למי מהצדדים אינו ניתן לפיצוי כספי, כך תיטה הכף לטובתו.

בין שני התנאים, סיכויי התביעה ומאזן הנוחות, ישנו מערך של "כלים שלובים" ויחסי גומלין. ככל שהזכות לכאורה הינה טובה יותר, יידרש המבקש פחות שמאזן הנוחות ייטה לכיוונו; ולהיפך, ככל שהזכות לכאורה או סיכויי התביעה נמוכים יותר, כך יהיה על המבקש להוכיח כי מאזן הנוחות נוטה לכיוונו באופן משמעותי יותר.

בנוסף, על המבקש להוכיח ניקיון כפיים ותום לב בבקשה. תום הלב נבחן בשני מישורים: האחד הינו פריסת המסכת העובדתית המלאה בפני בית המשפט, והשני נוגע למועד הגשת הבקשה לצו הזמני. ברע"א 8113/00 דפנה שפר נ. תרבות לעם (1995), פד"י מה(4) 433, 441, נקבע, כי המבחן לעמידה בדרישות תום הלב וחובת הגילוי, אינו סובייקטיבי והפרת חובת הגילוי עשויה להוות שיקול מרכזי בבחינת הבקשה לסעד זמני.

על רקע הלכות אלו תיבחנה טענות הצדדים בנוגע לשאלת קיומה של זכות לכאורה, תחולת מאזן הנוחות ויתר הסוגיות הנדרשות לבחינה לשם הענקת צו המניעה הנעתר.

מן הכלל אל הפרט

לאחר ששקלתי את טענות הצדדים ונימוקיהם בדיונים שנערכו בפני, עיינתי בתצהירים אשר הוגשו בתמיכה לבקשה ולתגובת המשיבות ובחנתי את המסמכים שהוצגו לפניי, הגעתי לכלל מסקנה כי דין הבקשה להתקבל.

עילת תביעה לכאורה

לטענת המבקשים, הם מתגוררים בבית מזה 40 שנה, כדיירים מוגנים, שהינו נכס בבעלות מינהל מקרקעי ישראל. במגרש הגובל אליה, שנרכש לפני שנה וחצי מוקם פרוייקט מגורים בן 60 יחידות דיור, הכולל חניון תת-קרקעי, עבור קבוצת הרכישה, המשיבה 3.

לשיטת המבקשים הם עשו שימוש בדרך מזה זמן רב ואין לשלול כי שימוש זה העניק להם זכות של זיקת הנאה מכוח שנים מכוח סעיף 94(א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969.

השאלה אם הוכיחו המבקשים כי עשו שימוש בחלק מהמגרש של המשיבות לשם מעבר בלעדי אל ביתם וממנו מבלי שתהא לכך התנגדות ו/או הסתייגות ובהתאם רכשו זכות מעבר כזיקת הנאה, אם לאו, היא עניין שיוכרע רק לאחר שמיעת הראיות בתיק לגופו.

ערה אני לטענת המשיבות כי בית המשפט רשאי לבטל או לשנות את הזיקה לנוכח שינוי הנסיבות – סיכול פיתוח המקרקעין. חרף זאת, מאחר ובשלב זה טרם הוכרעה שאלת זכותם של המבקשים במבנה על רקע התובענה שהוגשה נגדם על ידי מינהל מקרקעי ישראל לשם פינויים מהמבנה והמשא ומתן המתנהל לפינויים תמורת דמי פינוי שישלם להם המינהל, הרי שהם מתגוררם במבנה לעת הזו ונדרשים להיכנס ולצאת ממנו. גם לו סברו מלכתחילה המבקשים כי מדובר במקרקעי ציבור אין בכל לגרוע מטענתם לזכות לכאורית. בעניין זה נקבע כי:

"משיב 1 טוען כי לא נתמלאו הוראות סעיף זה במקרה דנן. לטעמו תקופת ספירת ההתיישנות בת ה- 30 שנה תחל מרגע שהמקרקעין שהועברו ונרשמו מקרקעי הציבור לידיים, פרטיות (תא 1752/98 משרד הדתות נ' אסתר גסנר (לא פורסם) (2003)). (כן ראו מיגל דויטש, קניין, כרך ג', בורסי, שם, 254). בשלב זה של הדיון, וטרם הובאו הראיות בשאלה לא פשוטה זו, לא אקבע בנדון מסמרות. כך גם לגבי השאלה אם זו הדרך היחידה שדרכה ניתן להגיע לבית הכנסת (ראו ע"א 153/67 שלב קאופרטיב לבובלב בע"מ נ. נוח הררי מוטב בע"מ פ"ד כא(1), 617), ואף זו תידון בהליך העיקרי." בשא (מחוזי-י-ם) 3189/08 ועד בית הכנסת "שבת אחים" נ' אילן בן לולו, לא פורסם, ניתן ביום 26.1.2009).